Hypotheken mit einer Laufzeit von über 30 Jahren – sind das die neue Norm? Was bedeutet das für die Finanzstabilität? – Financial institution Underground

James Waddell und Meghna Shrestha

Immer mehr Haushalte im Vereinigten Königreich entscheiden sich für längerfristige Hypotheken, wobei sich der Anteil der Kreditnehmer, die neue Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren oder länger aufnehmen, seit 2005 verdreifacht hat. Aber wer sind diese Haushalte, warum haben sie das getan und was könnte dazu führen? Bedeutet das etwas für die Finanzstabilität?

Dieser Weblog präsentiert einige Analysen zur Beantwortung dieser Fragen und konzentriert sich auf drei potenzielle Risikokanäle, die sich auf die Finanzstabilität auswirken könnten. Diese lassen sich grob einteilen in: (i) Kreditvergabe bis ins hohe Alter; (ii) erhöhte Hebelwirkung; und (iii) höhere Schuldenpersistenz. Wir gehen davon aus, dass die mit längerfristigen Hypotheken verbundenen Risiken begrenzt sind und durch die bestehenden Richtlinien des Monetary Coverage Committee (FPC) und der Monetary Conduct Authority (FCA) gemindert werden, die die risikoreiche Kreditvergabe sowohl auf Ebene des Kreditnehmers als auch insgesamt begrenzen.

Wer nimmt längerfristige Hypotheken auf und warum?

Der Begriff Der Wert einer Hypothek bezieht sich auf den Zeitraum, über den die Hypothek zurückgezahlt wird, der in der Regel 25 Jahre beträgt. Dies unterscheidet sich von der Zinsbindungsdauer, die meist zwei oder fünf Jahre beträgt.

In letzter Zeit verlängern sich die Hypothekenlaufzeiten und Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren oder länger erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Der Anteil der Kreditnehmer, die neue Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren oder länger aufnehmen, ist von 12 % im vierten Quartal 2005 auf 50 % im ersten Quartal 2024 gestiegen (Grafik 1).

Längerfristige Hypotheken sind bei jüngeren Kreditnehmern und Erstkäufern am häufigsten. Im ersten Quartal 2024 hatten 81 % der von Kreditnehmern unter 35 Jahren aufgenommenen Hypotheken eine Laufzeit von 30 Jahren oder länger, verglichen mit nur 1 %, wenn der Kreditnehmer 45 Jahre oder älter struggle. Erstkäufer (FTBs) nehmen am ehesten Kredite mit längeren Laufzeiten auf, wobei 67 % der Befragten Kredite mit einer Laufzeit von 30 Jahren oder länger aufnehmen, während Umzugsunternehmen mit 42 % am zweithäufigsten sind.

Grafik 1: Anteil der Hypotheken nach Laufzeit (in % der Neukredite) ^(A)

Quelle: FCA-Produktverkaufsdatenbank (1. Quartal 2024).

(a) Hypotheken umfassen FTBs, Homemover und externe Umschuldungen mit einer Änderung des Kapitals. Ausgenommen sind interne Umschuldungen, Umschuldungen ohne Kapitaländerung, weitere Vorschüsse, als Gewerbekredit gekennzeichnete Hypotheken und lebenslange Hypotheken.

Warum kam es zu dieser Erhöhung der Hypothekenlaufzeiten? Steigende Zinssätze, höhere Lebenshaltungskosten und höhere Immobilienpreise haben dazu beigetragen, dass Hypotheken weniger erschwinglich sind. Daher suchen Haushalte nach Möglichkeiten, ihre Hypotheken anzupassen. Eine Möglichkeit besteht darin, ihre Laufzeiten zu verlängern, sodass Kreditnehmer unter sonst gleichen Bedingungen ihre monatlichen Hypothekenrückzahlungen senken können. Niedrigere Hypothekenzahlungen angesichts von Schocks tragen dazu bei, die Schuldendienstquote (DSR) der privaten Haushalte unter Kontrolle zu halten. Höhere DSRs gehen mit einer höheren Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls einher, kleinere Sparpufferund größere finanzielle Anfälligkeit. Kurzfristig hat die Flexibilität, längerfristige Hypotheken aufzunehmen, die Kreditnehmer widerstandsfähiger gegen Schocks gemacht.

Allerdings kann es längerfristige Folgen für die Finanzstabilität haben, wenn längere Hypothekenlaufzeiten zur Norm werden, worauf wir im weiteren Verlauf dieses Blogs näher eingehen werden.

Wie können sich längere Hypothekenlaufzeiten auf die Widerstandsfähigkeit zukünftiger Kreditnehmer und Kreditgeber auswirken?

Wir identifizieren drei Kanäle, über die sich längere Hypothekenlaufzeiten auswirken könnten Kreditnehmer-Resilienz und Kreditgeber-Resilienz: (ich) Kreditvergabe bis ins hohe Alterwo die Einkommen weniger sicher sind und wesentlich niedriger sein können; (ii) Erhöhung der Hebelwirkung, wo längere Hypothekenlaufzeiten es den Kreditnehmern ermöglichen, im Verhältnis zu ihrem Einkommen mehr Schulden aufzunehmen; und (iii) höhere Schuldenpersistenzwobei die Tilgung bestehender Schulden länger dauert.

Risiko 1: Kreditvergabe bis ins Alter

Immer mehr Kreditnehmer nehmen Hypotheken auf, die bis zum Alter von 67 Jahren, dem geplanten Renteneintrittsalter, laufen. Diese Hypotheken machten im ersten Quartal 2019 27 % der Neukredite aus und erreichten im ersten Quartal 2024 einen Anteil von 42 % (Grafik 2).

Das Ruhestandseinkommen ist oft niedriger oder unsicherer, so dass die fortgesetzte Kreditaufnahme bis in den Ruhestand hinein für Hypothekengeber eine Herausforderung darstellen könnte, die Hypothekenzahlungen weiterhin zu leisten.

Wenn außerdem neue Hypotheken zu Laufzeiten vergeben werden, die bereits der maximalen Laufzeit entsprechen, mit der die Kreditgeber zufrieden sind, haben Kreditnehmer weniger Flexibilität, diese Laufzeiten als Reaktion auf einen zukünftigen Zinsanstieg oder Einkommensschock zu verlängern. Dies könnte die Widerstandsfähigkeit künftiger Kreditnehmer verringern.

Allerdings gibt es mehrere Abhilfemaßnahmen für die Risiken, die mit der Kreditvergabe bis ins hohe Alter verbunden sind. Viele Kreditgeber haben ihre eigenen Richtlinien bezüglich des maximalen Kreditnehmeralters, an den sie Kredite vergeben. Und wenn es tatsächlich zu einer Kreditvergabe bis ins hohe Alter kommt, schützen die FCA-Regeln zur verantwortungsvollen Kreditvergabe vor dem Risiko, dass Hypothekenzahlungen unerschwinglich werden. Diese Regeln verlangen von Kreditgebern, dass sie bei der Beurteilung der Erschwinglichkeit wahrscheinliche oder erwartete zukünftige Änderungen der Einnahmen und Ausgaben eines Kreditnehmers, einschließlich aufgrund des Ruhestands, berücksichtigen und Informationen über die erwarteten künftigen Einnahmen des Kreditnehmers sammeln.

In Abbildung 2 sehen wir, dass es bei Kreditnehmern, die bei Fälligkeit der Hypothek 69 bzw. 74 Jahre alt wären, große Kreditvergaben gibt und es darüber hinaus kaum Kreditvergaben gibt. Die verantwortungsvollen Kreditvergaberegeln der FCA und die eigenen Richtlinien der Kreditgeber tragen wahrscheinlich dazu bei, dass die Kreditvergabe im weiteren Ruhestand eingeschränkt wird.

Abbildung 2: Alter des Kreditnehmers bei Hypothekenlaufzeit für neue Hypothekendarlehen für eine Stichprobe von Zeiträumen

Quelle: FCA-Produktverkaufsdatenbank (2024 Q1).

Risiko 2: Erhöhte Hebelwirkung

Kreditnehmer können sich für längere Laufzeiten entscheiden, um ihre Hypothekenzahlungen zu reduzieren, können dadurch aber auch mehr Kredite aufnehmen. Tatsächlich sind höhere Kredit-Einkommens-Verhältnisse (LTI) mit längerfristigen Hypotheken verbunden (Grafik 3).

Aber Analyse der Financial institution of England hat gezeigt, dass die LTIs (im Durchschnitt) bei Neukrediten in den letzten Jahren gesunken sind, da die Hypothekenzinsen gestiegen sind, und im Gegenzug sind die Stresstest-Zinsen gestiegen, was die Erschwinglichkeit zur verbindlichen Beschränkung der Kreditaufnahme gemacht hat. Und die LTIs sind gesunken, obwohl die Hypotheken immer länger wurden.

In jedem Fall schützt die LTI-Circulate-Grenze des FPC, die die Anzahl der Hypotheken begrenzt, die mit LTI-Verhältnissen von 4,5 bis 15 % oder mehr der neuen Hypothekendarlehen eines Kreditgebers verlängert werden können, weiterhin vor dem Risiko einer übermäßigen Verschuldung der privaten Haushalte. Rund 5 % der neuen Hypothekendarlehen hatten im ersten Quartal 2024 einen LTI von 4,5 oder höher.

Grafik 3: Durchschnittliche Hypothekenlaufzeiten nach LTI-Buckets

Quelle: FCA-Produktverkaufsdatenbank (1. Quartal 2024).

Risiko 3: Höhere Schuldenpersistenz

Unter sonst gleichen Bedingungen geben Kreditnehmer mit längeren Hypothekenlaufzeiten grundsätzlich einen größeren Teil ihrer monatlichen Rückzahlungen für die Zahlung von Zinsen und weniger für die Tilgung des Darlehens aus. Dies bedeutet, dass Kreditnehmer länger brauchen, um ihren ausstehenden Kreditbetrag zu reduzieren.

Eine Folge davon ist, dass Kreditnehmer mit längerfristigen Hypotheken über die Laufzeit ihrer Kredite höhere Zinsen zahlen. Unter sonst gleichen Bedingungen werden diese Kreditnehmer ihre Beleihungsquote (LTV) langsamer reduzieren. Kreditnehmer mit längeren Laufzeiten erreichen möglicherweise langsamer niedrigere LTV-Niveaus, was normalerweise zu niedrigeren Hypothekenzinsen führt.

Höhere LTVs verringern per Definition das Eigenkapital des Kreditnehmers, was die Verluste erhöht, die Kreditgeber im Falle eines Hypothekenausfalls erleiden würden.

Eine einfache Übung zeigt uns jedoch, dass längere Hypothekenlaufzeiten wahrscheinlich keinen großen Unterschied zu den durchschnittlichen Beleihungsquoten machen werden. Wir nehmen Hypotheken aller Laufzeiten an, die im Jahr 2017 und zwischen dem zweiten Quartal 2023 und dem ersten Quartal 2024 an FTBs ausgegeben wurden, und prognostizieren den ausstehenden Kreditsaldo im Laufe der Zeit unter Verwendung der monatlichen Rückzahlung und des Hypothekenzinssatzes. Wir verwenden diese prognostizierten Kreditbeträge und Immobilienwerte bei Kreditvergabe, um das Verhältnis von Kredit zu Kreditvergabewert für jeden Kredit zu aktualisieren. Anschließend berechnen wir den durchschnittlichen LTV für die beiden Kohorten. Dieser Näherungswert für aktualisierte LTVs dürfte für in jüngerer Zeit aufgenommene Kredite höher ausfallen, der Unterschied zwischen den beiden Kohorten ist jedoch gering (Grafik 4).

Diagramm 4: Durchschnittliche Beleihungs- und Kreditvergabewerte für Kredite, die von FTBs in den Jahren 2017 und 2023 (2. Quartal) bis 2024 (1. Quartal) aufgenommen wurden ^(A)

Quellen: FCA Product Gross sales Database (2024 Q1) und Berechnungen des Autors.

(a) In der Analyse sind zinslose und teilweise zinslose Hypotheken ausgeschlossen.

Abschluss

Der Anteil längerfristiger Hypotheken an der Neukreditvergabe ist seit mindestens 2005 gestiegen und hat sich in jüngster Zeit beschleunigt. Längerfristige Hypotheken ermöglichen es Kreditnehmern, den mit höheren Immobilienpreisen verbundenen Erschwinglichkeitsdruck auf Einkommen, Lebenshaltungskosten und höhere Hypothekenzinsen zu bewältigen. Damit sind jedoch einige Risiken verbunden, die im Laufe der Zeit zunehmen könnten, wenn der Development anhält.

Längere Hypothekenlaufzeiten könnten die Finanzstabilität beeinträchtigen, indem sie die Schuldenrückzahlung über den Ruhestand hinaus verschieben, wo die Einkommen unsicherer sind. Sie ermöglichen Kreditnehmern, im Verhältnis zum Einkommen eine höhere Verschuldung aufzunehmen, und könnten zu einer längeren Schuldenpersistenz führen. Wir sind jedoch der Ansicht, dass diese Risiken relativ gering sind und durch Regeln der FCA gemindert werden, die vor dem Risiko schützen, dass Hypothekenzahlungen unbezahlbar werden, sowie durch die LTI-Richtlinie der FPC, die die riskante Kreditaufnahme insgesamt begrenzt.

James Waddell und Meghna Shrestha arbeiten in der Abteilung für makrofinanzielle Risiken der Financial institution.

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