Da der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell, zunehmend eine Normalisierung der Geldpolitik signalisiert und mit Zinssenkungen im nächsten Monat zu rechnen ist, sind die Gesamtrenditen des FTSE Nareit All Fairness Index im dritten Quartal bislang um 12,5 Prozent gestiegen.
Diese Rallye hat den Index aus dem Minus auf ein Plus von 10,0 Prozent im Jahresverlauf katapultiert. Die Gewinne übertrafen auch die breiteren Märkte: Der S&P 500 legte im gleichen Zeitraum um 2,6 Prozent und der Russell 2000 um 7,07 Prozent zu.
Die Ergebnisse waren auch auf starke zweites Viertel Ergebnisse, bei denen laut Nareits T-Tracker etwa zwei Drittel der REITs einen Anstieg des Nettobetriebseinkommens (NOI) im Vergleich zum Vorjahr meldeten. Insgesamt stieg das NOI aller REITs im Vergleich zum Vorjahr um 3,5 %, wobei das NOI der gleichen Filialen im Vergleich zum Vorjahr um 3,0 % zunahm.
WealthManagement.com traf sich mit Edward F. Pierzak, Senior Vice President of Analysis bei Nareit, und John Value, Govt Vice President für Forschung und Investorenansprache bei Nareit, über die neuesten Entwicklungen im REIT-Bereich.
Dieses Interview wurde hinsichtlich Stil, Länge und Klarheit bearbeitet.
WealthManagement.com: Wo stehen die REITs im Quartal und was ist der Grund für die jüngste Efficiency?
John Value: Das Quartal warfare sehr intestine, und Juli und August haben beide zu diesem Development beigetragen. Wir haben einige bemerkenswerte Entwicklungen in den Sektoren gesehen, darunter Büros mit einem Plus von etwa 20 %, Selfstorage mit quick 16 % und Telekommunikation mit einem Plus von 16,1 %. Quick alle Sektoren sind seit Quartalsbeginn im Plus.
WM: Wie ist das im Vergleich zu den breiteren Märkten?
Zeugen Jehovas: Der All Fairness Index hat den S&P 500 und den NASDAQ deutlich übertroffen, sogar im Vergleich zu etwas wie dem Russell 2000, der um mehr als 7 % gestiegen ist. Dies steht im Einklang mit der historischen Tatsache, dass REITs in einem Lockerungszyklus eine Outperformance erzielen. Viele Renditen wurden erzielt, da die Märkte immer mehr davon überzeugt waren, dass im September Kürzungen anstehen, und das spiegelt sich in den REIT-Renditen wider.
WM: Gibt es angesichts dieser Zahlen noch zusätzliches Potenzial für REITs oder sind die Zinssenkungen bereits eingepreist?
Zeugen Jehovas: Einiges von dem, was wir gesehen haben, spiegelt die Aussicht auf Zinssenkungen und eine Normalisierung der Geldpolitik wider. Aber wir haben auch eine Gewinnsaison hinter uns, in der die operative Leistung weiterhin stark warfare. Und die Bilanzen der REITs sind stark. Die Ergebnisse spiegeln additionally sowohl die operative Leistung als auch ein Umfeld der Lockerung der Zinsen wider.
WM: Können Sie mehr über die REIT-Ergebnisse des zweiten Quartals sagen? Was waren hier die Höhepunkte?
Ed Pierzak: Beide NOI-Kennzahlen – NOI und Similar-Retailer-NOI – stiegen um 3,5 % bzw. 3,0 %. Das sind solide operative Kennzahlen. Und wenn man über die Divergenz zwischen den impliziten Kapitalisierungsraten der REITs und der privaten Kapitalisierungsrate spricht, die im ODCE-Index widergespiegelt wird, liegt die Spanne immer noch bei 130 Basispunkten. Das ist sicherlich ein weiteres Zeichen dafür, dass die REITs noch etwas mehr Treibstoff im Tank haben. Wir sehen jetzt einen Teil dieser Kompression mit der Erwartung von Zinssenkungen, aber es ist wahrscheinlich, dass wir auch nach Beginn der Kürzungen mehr sehen werden.
WM: Sie haben auch gerade einen Artikel veröffentlicht, in dem Sie untersuchen der Stand der REIT-Bilanzen. Können Sie etwas über die Analyse in diesem Artikel sagen und was das für den Sektor bedeutet?
EP: Es gibt den Leuten einen Eindruck davon, wie diszipliniert REITs waren und wie intestine sie positioniert sind. Es wird immer viel über das Potenzial für opportunistische Übernahmen gesprochen, da es eine Lücke zwischen den öffentlichen und privaten Märkten gibt. Wir haben noch keine enorme Anzahl von Transaktionen gesehen. Aber wir wissen, dass REITs in der besten Place sind. Das Geschäft läuft großartig, ebenso wie die Bilanzen. REITs haben eine niedrige Verschuldungsquote von 34,1 %. Sie haben eine lange Restlaufzeit von sechseinhalb Jahren. Und die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten betragen 4,1 %.
Betrachtet man die Zusammensetzung, so ist in allen 13 Sektoren mehr als 50 % der Schulden festverzinslich und unbesichert. In einigen Sektoren liegt der Anteil bei nahezu 100 %. Das gibt ihnen viel Flexibilität im Betrieb und wenn sich Gelegenheiten ergeben, können sie diese nutzen.
REITs konnten auch bei Bedarf Anleihen aufnehmen. Allein im zweiten Quartal gaben REITs unbesicherte Anleihen im Wert von 12,5 Milliarden Greenback aus, mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 4,5 Prozent. Die durchschnittliche Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen lag bei 4,4 Prozent. REITs haben recht geschickt reagiert, wenn die Zinsen sanken, und schnell neue Anleihen aufgenommen.
WM: Wird sich angesichts der allgemeinen Erwartung von Zinssenkungen für REITs eine größere Gelegenheit ergeben, neue Schuldtitel auszugeben?
EP: Sie mögen sich an den Rändern bewegen, aber ich glaube nicht, dass sie eine Place einnehmen werden, in der sie ihre Fremdkapitalquote erhöhen. Sie haben einen langfristigen Anlagehorizont. Alles, was sie hinsichtlich der Höhe der Fremdkapitalquote, der Laufzeiten bis zur Fälligkeit und der Verwendung von festverzinslichen Schulden tun, ist mit dem langfristigen Horizont vereinbar. Das sollte REIT-Investoren ein gutes Gefühl geben. REITs jagen nicht den potenziell niedrigen Zinsen oder schnellen Renditen hinterher, sondern investieren langfristig.
