Die seit langem erwartete Einführung niedrigerer Zinssätze im letzten Monat trug dazu bei, dass der FTSE Nareit All Fairness REITs Index um 3,2 % stieg, da REITs weiterhin einen starken Aufwärtstrend verzeichnen, der dem Index seit Oktober 2023 einen Anstieg von 39,1 % beschert hat.
Allein im dritten Quartal stieg die Gesamtrendite des Index um 16,8 %.
Die Zuwächse waren breit angelegt, wobei lediglich Wohn-REITs leicht rückläufig waren (minus 0,8 %). Spitzenreiter waren Rechenzentren (plus 6,8 %), Spezial-REITs (plus 6,0 %) und Büro-REITs (plus 6,7 %). Der Index übertraf die breiteren Aktienindizes, die in diesem Monat im Allgemeinen Zuwächse von 1 % bis 2 % verzeichneten.
Die Umstellung auf ein neues Zinssystem könnte auch die in den letzten Jahren anhaltenden Verwerfungen zwischen öffentlichen und privaten Immobilienmärkten endlich verringern, insbesondere da sie dazu beitragen könnte, den stagnierenden Markt für gewerbliche Immobilieninvestitionsverkäufe wieder in Schwung zu bringen.
WealthManagement.com sprach mit Ed Pierzak, Nareit, Senior Vice President of Analysis, über die jüngsten Ergebnisse, was die Zinssenkung für die Verringerung der Spanne zwischen öffentlichen und privaten Immobilienmärkten bedeuten könnte und über die jüngsten Änderungen bei der Allokation aktiver REIT-Supervisor in verschiedene Immobiliensektoren.
Dieses Interview wurde im Hinblick auf Stil, Länge und Klarheit bearbeitet.
WealthManagement.com: Wir haben jetzt die lang erwartete Einführung von Zinssenkungen erlebt. Was bedeutete das für die Septemberergebnisse und für die langfristigen Aussichten für REITs, wenn wir in ein neues Zinssystem eintreten?
Ed Pierzak: Es ist großartig, gute Neuigkeiten zu teilen. Das letzte Mal, als wir darüber gesprochen haben wie es seit dem Ende des zweiten Quartals zu einem Aufwärtstrend gekommen conflict. Wir sahen, dass dies im Juli und August geschah, und das hielt bis September an.
Die Gesamtrendite des reinen Aktienindex perception sich im Quartal auf 16,8 %. Dies entspricht dem Renditeniveau, das wir im letzten Quartal 2023 erzielt haben. Diese starke Leistung conflict auf das Ende der Straffung der Geldpolitik zurückzuführen.
Und im letzten Quartal ging es nicht nur um den Rückgang der Zinssätze selbst, sondern um die Erwartung eines Rückgangs. Mitte des Jahres gab es viele Gedanken und Gefühle, dass das FOMC die Zinsen senken würde. Die 10-jährige Staatsanleihe gab nach. Letztlich sanken die Zinsen, und wir erzielten eine starke Leistung.
In allen Immobiliensektoren conflict die Efficiency recht intestine. Büros zeigten im Quartal in allen Sektoren die stärkste Leistung, knapp 30 %. Es gibt oft eine Ansicht und Perspektive auf das Büro, in der alles mit demselben Pinsel gemalt wird. REIT-eigene Bürogebäude schneiden jedoch besser ab, weil sie intestine gelegen und intestine angepasst sind.
WM: Ein weiteres Thema, über das wir und Sie in letzter Zeit wiederholt gesprochen haben hat ein Replace veröffentlicht am ist die Lücke zwischen den geschätzten Kapitalisierungsraten für Privatimmobilien und der impliziten Kapitalisierungsrate des REIT-Index. Der Abstand hat sich mit der Zeit verringert, bleibt aber bestehen. Werden wir endlich mehr Konvergenz erleben?
EP: Es wird erwartet, dass sich die Lücke, die wir gesehen haben und die zuletzt bei 130 Basispunkten lag, halbiert, wenn nicht sogar noch mehr.
Diese Lücke steht im Einklang mit dem, was wir „nicht divergierende Perioden“ nennen würden. Die Kapitalisierungsraten sind nicht immer synchron, aber eine Konvergenz wäre eine gute Nachricht.
Da sich die Märkte wieder synchronisieren, ist mit einer Wiederbelebung des Transaktionsvolumens zu rechnen. In einem Umfeld mit niedrigeren Zinssätzen wird die Preisgestaltung für den öffentlichen/privaten Sektor sinnvoll sein und wir werden wahrscheinlich mehr Transaktionen sehen.
Wir haben unter anderem darüber gesprochen, dass REITs in Bezug auf ihre Bilanzen in einer guten Verfassung sind. Sie sind bereit für Wachstumschancen, sei es durch größere Transaktionen oder einmalige Geschäfte. Anhand unserer neuesten Zahlen aus den Kapitalmärkten sehen wir, dass sie intestine aufgestellt sind.
Im zweiten Quartal 2024 haben REITs ungesicherte Schulden in Höhe von 12,5 Milliarden US-Greenback aufgenommen. Und dann, im dritten Quartal, gaben sie 15,4 Milliarden US-Greenback aus. Sie tun dies zu attraktiven Konditionen. Die kommenden Quartale dürften eine interessante Zeit werden. Es ist noch etwas Treibstoff im Tank, damit REITs für den Relaxation des Jahres eine Outperformance erzielen können. Und für mehr Aktivität.
Wir hatten auch Lineage (ein REIT, der temperaturkontrollierte Lagerhäuser besitzt) den größten Börsengang des Jahres durchführen im Juli. Dann kündigte Equinix a neue Partnerschaft mit sehr bekannten institutionelle Anleger (GIC und Canada Pension Plan Funding Board). Ihr Plan besteht darin, neue Möglichkeiten im Wert von 15 Milliarden US-Greenback zu nutzen.
Anhand solcher Beispiele können wir erkennen, dass sich die Dinge etwas bewegen.
WM: Nareit hat kürzlich auch ein Replace zu seinen Bemühungen veröffentlicht verfolgen aktiv verwaltete ImmobilienfondsDies bietet einen gewissen Einblick in die Immobiliensektoren, in die sie sich bewegen, und wie sie ihre Allokationen im Laufe der Zeit anpassen. Was haben Sie in diesem neuen Replace gefunden?
EP: Ich schaue mir gerne Diagramme an, die den Anteil der Immobiliensektoren in aktiv verwalteten Fonds im Vergleich zum FTSE-All-Fairness-Index erfassen. Die Diagramme zeigen Übergewichtungen und Untergewichtungen im Vergleich zum Index bestimmter Sektoren. Da es sich um das zweite Quartal handelt, ist es ein wenig rückblickend, aber es gibt einige Einblicke, wo aktive Supervisor ihre Wetten platzieren.
Im aktuellen Structure liegen die Übergewichtungen in den Bereichen Wohnen, Rechenzentren, Telekommunikation, Gaming und Gesundheitswesen. (Zu den im Vergleich zum FTSE-Index untergewichteten Sektoren gehören Unterkünfte/Resorts, Büros, Einzelhandel und Selbstlagerung.)
Wohnen hat sich intestine entwickelt. Zugegebenermaßen gibt es bei einigen aktuellen Fundamentaldaten einige Probleme, da die Nachfrage nicht mit dem Angebot Schritt hält. Bei Rechenzentren werden sie in Zukunft eine entscheidende Rolle spielen. Das Gesundheitswesen ist die übliche Geschichte. Durch den Silver Tsunami gehen die Menschen häufiger zum Arzt oder nutzen mehr Seniorenunterkünfte.
WM: Und was ist mit den Verschiebungen bei den Allokationen im Quartalsvergleich und im Jahresvergleich? Gibt es irgendetwas Besonderes in Bezug auf die Leistung aktiver Supervisor?
EP: Das Gesundheitswesen verzeichnete im Quartalsvergleich den größten Anstieg und gehörte zu den größeren Zuwächsen im Jahresvergleich. Ich denke, es ist wiederum eine Anerkennung der zugrunde liegenden demografischen Merkmale und Grundlagen, die wir haben. Vor allem Arztpraxen galten, als ich privat tätig conflict, immer als heikle Mietverhältnisse. Ärzte neigen nicht dazu, ihre Praxis zu verlegen. Und bei Seniorenunterkünften gibt es viele verschiedene Elemente im Pflegespektrum, und das sind Dinge, die die Menschen zunehmend brauchen.
WM: Und wenn wir uns einige der anderen Bereiche ansehen, zum Beispiel Rechenzentren und Telekommunikation, haben wir in der Vergangenheit darüber gesprochen, dass einige Investoren ihre Investitionen umschichteten, um die neue Kind von Immobilien besser widerzuspiegeln und nicht die vier traditionellen Sektoren. Das scheint additionally mit diesem Thema übereinzustimmen, richtig?
EP: Die Indizes bieten eine tolle Momentaufnahme, insbesondere wenn man die Zeit betrachtet. Sie sehen Innovationen und die Einführung neuer Sektoren. Wenn man sich die Artwork und Weise anschaut, wie wir leben, erledigen wir mehr Dinge on-line und wir sind besser vernetzt. Immobilien sind so viel mehr als die vier traditionellen Immobilienarten, und das spiegelt sich in den Indizes und der Artwork und Weise wider, wie die Mittel investiert werden.
