Könnten sie zu mehr Wohneigentum führen? – Financial institution Underground

Gabija Zemaityte

Unter anderem das Tony Blair Institute for World Change hat argumentiert, dass langfristige Festhypotheken (LTFRMs) zunehmen könnten Wohneigentum in Großbritannien. Der Anteil der Hypotheken mit längerer Laufzeit ist im letzten Jahrzehnt im Vereinigten Königreich und worldwide gestiegen. Die in diesem Zeitraum anhaltend niedrigen Zinssätze haben die Nachfrage nach Produkten mit längerer Laufzeit, darunter auch mit fünfjähriger Laufzeit, gefördert. Unterschiede in der Struktur der Hypothekenmärkte in den einzelnen Ländern sind jedoch die Hauptgründe für die Verbreitung von LTFRMs – hier definiert als Hypotheken mit festen Zinssätzen für 10 Jahre oder länger. In diesem Beitrag prüfe ich die internationalen Erfahrungen und argumentiere, dass LTFRMs zwar vor Zinsrisiken schützen können, aber nicht unbedingt den Wohneigentum erhöhen. Tatsächlich weisen einige Volkswirtschaften mit einem hohen Anteil an LTFRMs einen geringeren Wohneigentumsanteil auf.

Der Anteil der LTFRMs ist in den letzten Jahren worldwide gestiegen

Die USA, Frankreich und Belgien waren historisch durch große Anteile an LTFRMs gekennzeichnet. Das Niedrigzinsumfeld, das über ein Jahrzehnt nach der globalen Finanzkrise herrschte, machte die Festsetzung von Hypothekenzinsen über einen längeren Zeitraum für Kreditnehmer attraktiver. Dadurch sind die Anteile der LTFRMs in diesen Ländern weiter gestiegen (Grafik 1). Im Gegensatz dazu conflict der Anteil der LTFRMs im Vereinigten Königreich sehr niedrig – bei etwa 0,2 % im vierten Quartal 2021 (und daher aus Abbildung 1 ausgeschlossen) – und hat sich im Laufe der Zeit nicht wesentlich verändert. Niedrige Zinssätze führten im Vereinigten Königreich jedoch zu einem Anstieg des Anteils von Hypotheken mit kürzeren Festzinslaufzeiten (dh weniger als 10 Jahren) im Verhältnis zum Anteil von Hypotheken mit variablem Zinssatz. Beispielsweise ist der Anteil neuer Hypothekendarlehen mit fünfjähriger Laufzeit bis zum vierten Quartal 2021 auf 54 % der Gesamtsumme gestiegen, verglichen mit weniger als 10 % im Jahr 2011.

Zinserhöhungen seit Ende 2021 haben worldwide zu einer gewissen Umkehr dieses Traits geführt, aber der Anteil längerer Zinsbindungen bleibt im Vergleich zu unmittelbar nach der globalen Finanzkrise höher. Im Vereinigten Königreich ist der Anteil neuer LTFRMs weiterhin vernachlässigbar.

Grafik 1: Anteil der langfristigen Festhypotheken an der gesamten internationalen Hypothekenneuvergabe

Hinweis: Italien und Frankreich zeigen den Anteil aller Festhypotheken.

Quellen: Banque de France, EMF und FHFA.

Institutionelle Rahmenbedingungen und Verbraucherpräferenzen trieben die Entwicklung der LTFRM-Märkte auf internationaler Ebene voran

Bevor wir auf die Beziehung zwischen LTFRMs und Wohneigentum eingehen, ist es wichtig zu betonen, dass eine Reihe struktureller Merkmale die Entwicklung der LTFRM-Märkte in ausländischen Jurisdiktionen unterstützt haben. Diese Merkmale haben sich über einen langen Zeitraum entwickelt, was bedeutet, dass ein wesentlicher Anstieg des Anteils von LTFRMs wahrscheinlich nicht schnell erreicht werden kann. Zu diesen Strukturmerkmalen gehören:

• Different Finanzierungsmodelle sind worldwide im Einsatz. Zum Beispiel in der Dänischer HypothekenmarktSpezialbanken geben gedeckte Schuldverschreibungen zur Finanzierung von LTFRMs aus. Und in den USA wird etwa die Hälfte der neuen Hypotheken von Nichtbanken-Finanzinstituten wie Pensionsfonds und institutionellen Anlegern vergeben.
• Die USA sind der größte Zweithypothekenmarkt der Welt Verbriefung ermöglicht es Kreditgebern, die Hypothek nach der Vergabe zu verkaufen, und bietet ein System zur Verwaltung der Laufzeitanpassung von LTFRMs. Allerdings ist die Verbriefung als Finanzierungsmodell nicht ohne Risiken, denn wie während der globalen Finanzkrise zu sehen conflict, kann eine undurchsichtige Verpackung von Hypotheken gepaart mit schwachen Underwriting-Requirements zu erheblichen finanziellen Schwierigkeiten führen.
• In den meisten Ländern erhält der Kreditnehmer a Vorauszahlung Strafe wenn sie ihre Hypothek innerhalb der Zinsbindungsfrist zurückzahlen. Ziel ist es, Kreditgeber davor zu schützen, ein erhebliches Zinsrisiko zu tragen. Allerdings können solche Strafen die Attraktivität und Flexibilität von LTFRMs aus Sicht der Kreditnehmer beeinträchtigen. In Ländern mit einem hohen Anteil an LTFRMs gibt es in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigungen. In Dänemark gibt es beispielsweise keine Strafe für die vorzeitige Rückzahlung, während in den USA die Vorfälligkeitsentschädigung nur für die ersten drei Jahre der Kreditlaufzeit gilt.

Der britische Hypothekenmarkt unterscheidet sich deutlich von denen mit großen Anteilen an LTFRMs. Hier werden Hypotheken überwiegend durch Privatkundeneinlagen finanziert. Finanzierung in Großhandelsmärkte hat sich seit der globalen Finanzkrise halbiert. Die Verbriefung und Teilnahme an Sekundärmärkten ist begrenzt. Bei vielen Produkten im Vereinigten Königreich drohen Vorfälligkeitsentschädigungen zwischen 1 % und 5 %, die strenger sind als in anderen Ländern.

Verbraucherpräferenzen haben auch den LTFRM-Markt im Vereinigten Königreich geprägt. Während der Rückgang der Zinssätze nach der globalen Finanzkrise die Nachfrage nach längerfristigen Hypothekenfestschreibungen erhöhte, ist es schon lange so, dass britische Kreditnehmer diese bevorzugen versatile Hypothekenprodukte. Mit anderen Worten: Sie bevorzugen Produkte, die, wie bereits erwähnt, im Laufe der Zeit von sinkenden Beleihungsquoten profitieren Bankrechercheniedrige anfängliche Hypothekenrückzahlungen Vorrang vor der Absicherung gegen künftige Zinsschocks geben. Die geringe Größe des LTFRM-Marktes könnte auch dazu geführt haben, dass die Bekanntheit von LTFRM-Produkten gering ist Hypothekenmakler und Verbraucher. Der Juni 2024 FSR stellte fest, dass sich die Hypotheken-Spreads aufgrund des starken Wettbewerbs auf dem gesamten britischen Hypothekenmarkt verengt haben. Dies könnte sich auf die Entwicklung eines größeren LTFRM-Marktes auswirken, da neue und/oder kleinere Unternehmen Schwierigkeiten haben könnten, preislich zu konkurrieren, insbesondere im Vergleich zu zwei- oder fünfjährigen Produkten.

Haben LTFRMs Wohneigentum worldwide unterstützt?

Einige Denkfabriken haben argumentiert, dass LTFRMs zunehmen könnten Wohneigentum im Vereinigten Königreich. Um dieser Behauptung nachzugehen, vergleiche ich die Wohneigentumsquoten in einer Reihe von Volkswirtschaften, darunter auch in solchen mit erheblichen Anteilen an Langzeitmietern.

Ohne zu versuchen, einen Kausalzusammenhang anzudeuten, zeigt ein Vergleich des Anteils von LTFRMs mit den Wohneigentumsquoten, dass LTFRMs offenbar nicht mit einem höheren Wohneigentum verbunden zu sein scheinen, das in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften stark schwankt (Grafik 2). Einige Länder mit einem hohen Anteil an Langzeithypotheken (>45 %) haben niedrigere Wohneigentumsquoten im Vergleich zu Ländern, in denen kurzfristige Festhypotheken oder Hypotheken mit variablem Zinssatz häufiger vorkommen, wie etwa Australien, Italien und Kanada. OECD-Daten zeigen, dass der durchschnittliche Wohneigentumsanteil in diesen drei Volkswirtschaften bei 68 % liegt. Ebenso weist das Vereinigte Königreich mit 67,3 % eine höhere Wohneigentumsquote auf als die drei größten LTFRM-Märkte: Frankreich, USA und Belgien, wo die durchschnittliche Quote bei 64 % liegt. Auch der Wohneigentum hat sich im Jahrzehnt der niedrigen Zinsen nach der globalen Finanzkrise in der Stichprobe der Volkswirtschaften mit hohen Anteilen an langfristigen Immobilieninvestitionen kaum verändert. Institutionen in diesen Gerichtsbarkeiten betrachten LTFRMs nicht als Instrument zur Steigerung des Wohneigentums. Es wird lediglich als strukturelles Merkmal des Marktes angesehen.

Grafik 2: Wohneigentumsquoten worldwide

Hinweis: Die Anteile von LTFRMs in Australien, Italien und Kanada liegen im Wesentlichen bei Null und wurden daher in der Grafik nicht berücksichtigt.

Quelle: OECD-Datenbank für bezahlbaren Wohnraum.

Tatsächlich weisen einige Volkswirtschaften mit einem hohen Anteil an Langzeitmietern strukturell niedrigere Wohneigentumsquoten auf. Abgesehen vom Kausalzusammenhang gibt es Faktoren, die in Bezug auf Wohneigentum stark in die andere Richtung wirken. Wirtschaftsgeschichte und breitere Strukturen des Wohnungsmarktes sind mögliche Erklärungen. Zum Beispiel niedrige Wohneigentumsquoten in Deutschland werden durch eine Bevorzugung der Miete aufgrund hoher Übertragungssteuern beim Immobilienkauf, einen Sozialwohnungssektor mit weitreichenden Anspruchsvoraussetzungen sowie erhebliche Rechte für Mieter angetrieben. Und in jüngerer Zeit führten hohe Immobilienpreise und fehlende Subventionen für Eigenheimbesitzer dazu, dass die Präferenz für Mietwohnungen weiterhin hoch ist.

Zusammenfassend

In diesem Beitrag wurden internationale Erfahrungen untersucht, um die Theorie zu testen, dass LTFRMs zur Steigerung des Wohneigentums beitragen könnten. Im Gegensatz zur Analyse einiger Denkfabriken finde ich aus anderen Rechtsgebieten keine eindeutigen Belege dafür, dass LTFRMs mit einem höheren Wohneigentum verbunden sind. Tatsächlich hat sich der Wohneigentum in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften im letzten Jahrzehnt kaum verändert, obwohl die Zinssätze nach der globalen Finanzkrise gesunken sind. Das heißt natürlich nicht, dass eine Erhöhung des Anteils von LTFRMs keine Vorteile mit sich bringen würde – Verbraucher könnten dennoch von einer größeren Auswahl an Hypothekenprodukten profitieren. Internationale Erfahrungen zeigen jedoch, dass die Strukturen des Hypothekenmarkts in der Regel stark eingebettet sind und es schwierig sein könnte, die Verfügbarkeit von LTFRMs deutlich zu erhöhen.

Gabija Zemaityte arbeitet in der Abteilung für makrofinanzielle Risiken der Financial institution.

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